Kalkulation des Grundstückspreises, der verlangt werden müßte:

1. Die auf dieser Seite aufgeführten Überlegungen dienen dazu, ein Gefühl für die Größenordnungen zu bekommen, mit denen man es zu tun hat, wenn man im Osten Etterschlags ein neues Großgewerbegebiet ausweisen will.
2. Die verwendeten Zahlen sind ausnahmslos belegbar.
3. Trotz evtl. Feinheiten in der Kalkulation, die u.U. nicht perfekt berücksichtigt wurden, sind die errechneten Gesamtkosten von über 50 Millionen DM absolut aussagekräftig.
4. Typischerweise wird für die Erschließung zwischen 140 und 160 DM / m² angesetzt. Die Erfahrung zeigt aber, daß selten ein GG unter 200 DM/m² abgerechnet wird. Im Wörthseespiegel Sept. 2001 sind die Erschließungskosten für das bestehende Gewerbegebiet Etterschlag West mit 195 DM/m² angegeben.
   Nachgewiesenermaßen hat in dem Gewerbegebiet Andechs (erschlossen im Frühjahr 2001) die Erschließung 211,- DM / m² gekostet.
   In FFB wurde kürzlich innerorts (also in einem Gebiet, wo alle Versorgungsleitungen direkt vor dem Grundstück lagen) ohne Grundwasserprobleme und bei bestem Baugrund (reiner Kies) für 200 DM / m² die Erschließung durchgeführt.
   Im Münchner Osten ebenfalls ohne Grundwasserprobleme einmal für 220 und einmal für 250 DM / m² erschlossen.
   Wir haben sechs oberbayrische Gemeinden mit vergleichbaren Verhältnissen im Speckgürtel um München unserer Kalkulation zugrundegelegt. Deren Gewerbegebiete wurden in den letzten zwei Jahren errichtet.
   Zu dem höheren Preis trägt auch die besondere Grundwasserproblematik des geplanten Gebietes bei. Im westlichen Teil der Optionsfläche steht nach einem starken Regen das Wasser, im östlichen Teil ist der Boden sehr durchlässig, man muß also Vorsorge treffen, um das reichhaltige und qualitativ hochwertige Trinkwasservorkommen nicht zu gefährden.
   Die häufige vorgebrachte Kritik, die Erschließungskosten dürfen nur auf die verkaufte, nicht aber auf die gesamte Fläche berechnet werden, ist nicht stichhaltig. Erstens ist das keine allgemeingültige Regel sondern hängt davon ab, wie die jeweilige Zahl zu verstehen ist. Und zweitens haben wir sowieso mit dem günstigsten Fall einer sehr dichten Bebauung von 70% der Gesamtfläche gerechnet. Verkauft man weniger (für Waldlehrpfad, Kindergärten oder ein "naturverträgliches" Gewerbegebiet) werden die Kosten dermaßen unerträglich, daß der o.g. Unterschied vernachlässigbar ist.
   Laut Aussage von Hrn. Panzinger (Kämmerer der Gemeinde Andechs) am 12.10.2001 wurden von der Gemeinde Andechs für das jüngst fertiggestellte Gewerbegebiet eine Fläche von 4 ha erworben und auch 4 ha beplant. Die Gesamtkosten der inneren und äußeren Erschließung betragen umgelegt auf die 4 ha 211,- DM. 
5. Für die Größe der Ausgleichsfläche ist der ökologische Wert der verbrauchten Gewerbefläche entscheidend. Leider gibt es noch kein Gutachten, das diesen Wert und damit die Größe der Ausgleichsfläche festlegt. Es gibt Aussagen, daß man von 1/6 der ursprünglichen Fläche ausgehen kann. Daher werden hier 3 ha angesetzt. Als Preis für den Ankauf kann man nicht die vollen 80 DM ansetzen. Daß jemand die Fläche zu dem für landwirtschaftliche Flächen üblichen Preis (5-10 DM/m²) hergibt, wenn andere dafür 80 DM bekommen, ist ebenso unwahrscheinlich. Daher haben wir hier einen Mittelwert von 30 DM/m² angesetzt.
6. Folgekosten des Ankaufs:
   Kaufpreis 80 DM / m² =  14,08 Mio. DM
   Notargebühren (ca. 2%) + Grunderwerbsteuer (1%) + Finanzierungskosten (ca. 6-7%) zusammen ca. 8% = ca. 1,1 Mio. DM. Zusammen 15,2 Mio. DM = 86 DM / m²
   jährlich entstehen ca. 6% Finanzierungskosten = 912.000 DM
   Da man davon ausgehen kann, daß nicht sofort die gesamte Fläche verkauft wird, ergeben sich auf die Hälfte der vorgestreckten Erschließungskosten (41,57 Mio. DM / 2 = 20,78 Mio. DM ) jährliche Finanzierungskosten von 1,25 Mio. DM  
7. TDM bedeutet Tausend DM ( 35.300 TDM sind also 35.300.000 DM bzw. 35,3 Mio. DM)
8. 17,65 ha = 176.500 m²

    

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